募资审查:是否合法?

Fundrise让你只需10美元就能投资房地产。但它真的好吗?在你签约之前，看看他们是否值得信任。

• 什么是Fundrise?
  
• Fundrise是如何运作的?
  
• 用Fundrise赚钱
  
• 回报及表现
  
• 费用
  
• 如何取钱
  
• 优点与缺点
  
• 如何开始
  
• Fundrise安全吗
  
• 帐户类型
  
• 投资组合选择
  
• Fundrise如何选择项目
  
• 募资平台攻略
  
• Fundrise应用
  
• 如何比较

投资商业房地产可以是一个有利可图的方式来扩大你的投资组合和增加你的钱。在过去30年里，房地产的平均表现要好于股市。

许多人认为他们没有投资房地产所需的资金。但通过Fundrise投资为“普通人”(又名“非认证投资者”)提供了一个从10美元开始投资的好方法。这是你的正确选择吗?

在我们详细的Fundrise审查中了解更多。

注:这是与Fundrise合作的推荐书。我们从CreditDonkey上的合作伙伴链接中赚取佣金。

基金崛起vs竞争对手

快捷方式以下是Fundrise与其他热门房地产平台的对比。

最低存款	10美元	10美元	2500美元棱镜基金最低限额;个人投资产品的起价通常为1万美元
投资类型	商业，单一家庭，工业	短期房地产贷款	住宅及商业地产、跑车租赁、艺术品融资、船舶拆解、供应链融资、诉讼融资
投资周期	5 +年	6至18个月	5棱镜基金(Prism Fund)的年限(每季度有机会进行清算);因人而异
年费	1%管理费	0美元	1.5%“棱镜基金”的管理费;个别投资产品的费用不同(通常为1-2%)
	条款适用。 提供通知	条款适用。 发行说明书
基础:投资有风险，可能会损失价值。不是要约或邀请购买证券。在作出投资决定前，请参阅发行通函及相关的SEC文件。

什么是Fundrise?

©CreditDonkey

Fundrise是一个房地产投资平台．这是一种新的投资方式，通过众筹与其他投资者筹集资金来购买房产。

该公司创始人本·米勒(Ben Miller)于2012年创立了Fundrise，他的想法是让每个人都能进行房地产投资。

该投资平台对任何年满18岁的美国居民开放。最低投资只有10美元入门作品集。

截至2022年10月，Fundrise已在该国房地产项目上投资超过70亿美元。该公司目前拥有超过37.1万名活跃投资者，管理的资产超过28亿美元。它已经向投资者支付了超过2.26亿美元的股息。

Fundrise是如何运作的?

你投资的钱为Fundrise提供了收购、建造和管理物业所需的资本。其中包括公寓大楼、独栋住宅、办公楼、工业大厦、酒店和购物中心。

Fundrise通过多种方式获得回报:

• 购买价值被低估的房产，然后对房产进行翻新以提高租金或房产价值

• 从稳定的房产中收取租金收入

• 持有抵押贷款并收取利息

• 收购有增值潜力的物业

然后将利润分配给股东。

如果你正在寻找短期投资，这个应用程序不适合你。对于希望以一种简单的方式进入房地产市场的长期投资者来说，募资是最好的选择。看看他们的网站从10美元开始投资。

基金e-REIT解释

Fundrise的主要投资产品是eREIT(电子房地产投资信托)。你可能听说过传统的reit，但Fundrise的eREIT的运作方式略有不同。

REIT是一家拥有并经营房地产资产的公司。^[1]使用传统的REIT，你可以像投资股票一样投资公司(如房地产投资基金)先锋REIT)．你可以在任何时候通过经纪人在公开的股票市场上买卖股票。

但Fundrise的eREIT被称为公众非上市房地产投资信托基金．这意味着它受到美国证券交易委员会的监管，但没有在公开的股票市场上市。你只能通过该公司(在这种情况下，Fundrise的网站)直接购买。

不能公开交易的缺点是，你不能随时出售你的投资。但有利的一面是，ereit可能有更好的回报潜力，因为它们不需要保持流动性。

下面是Fundrise的eREIT和传统REIT之间的一些关键区别的图表。

eREIT	传统的房地产投资信托基金
非公开交易	在证券交易所公开交易的
没有二级市场	二级市场上市
不像液体的;只能在特定时间出售	可以随时买卖吗
由Fundrise直接销售	在公开市场上出售
管理费低	更高的预付费用
受SEC监管	受SEC监管

用Fundrise赚钱

©CreditDonkey

投资者可以通过两种方式获得报酬:

1.季度股息
这是出租物业产生的租金收入。你通常会在每个季度结束后的几周内收到股息。您可以选择直接存入您的银行账户或自动再投资回Fundrise。

2.股票价值增值
房产出售时你会收到收益。增值只在投资结束时支付——这可能需要几年的时间。虽然几年的时间听起来很长，但实际上，房地产已被证明是一项整体上很好的投资。

如果你能持有你的投资至少5年，Fundrise是一个被动赚钱的好方法。点击这里查看他们当前的促销活动。

如果你想要进入房地产市场，而又不想让你的钱一次冻结好几年，那就去看看吧Groundfloor．他们提供为期6至18个月的短期高收益投资。

融资的最佳选择

回报及表现

募资年回报率介于两者之间1.50%至22.99%2017年至2022年，平均收入回报为5.29%．在这6年中，只有1个季度的回报率为负。相比之下，股票和公共REITs在同一时期有6个季度的负回报。

以下是每年平均年化回报率(扣除费用后)的细目:^[２]

2014	12.25%
2015	12.42%
2016	8.81%
2017	10.63%
2018	8.81%
2019	9.16%
2020	7.31%
2021	22.99%
2022	1.50%

你能用Fundrise赚钱吗?

是的，Fundrise可以是一项有利可图的投资。5年后，Fundrise平均为投资者带来58.8%的累计净回报率。如果你持有投资的时间更长，7年后的平均回报率会增加到76.1%。

一如既往，过去的成果并不能保证未来的成功。2021年绝对是一个异常值，所以不要指望每年都是这样。

你可以通过Fundrise的租金收入赚钱，你可以通过季度股息获得租金收入。另一种获得回报的方式是房产随着时间的推移升值，然后出售。

融资风险高吗?

融资并非没有风险。它受到房地产市场波动的影响，这将影响投资者的回报。此外，Fundrise的ereit没有公开交易，因此流动性不佳。

reit可以获得高回报(比如2021年的Fundrise)。但在糟糕的经济形势下，它也可能带来负回报。

到目前为止，截至2023年初，Fundrise每年都有稳定的正回报。然而，目前还不清楚它将如何在一个金融危机比如2008年的市场崩盘。

我在Fundrise的经历

在这里，我将分享我的募资经验和回报。我从2019年2月开始在Fundrise投资。从那以后，我每月稳定地存入汽车存款，总共投资了9725美元。

截至2023年2月，我的账户价值为12,746.67美元。总回报率为2,588.76美元，平均年回报率为15.5%。

以下是它是如何按年分解的。我还计算了股息和增值的收益。

一年	年回报率	股息	升值	总收益(扣除费用)
2019年(2月起)	6.1%	50.64美元	53.24美元	103.01美元
2020	7.6%	70.44美元	196.30美元	263.53美元
2021	27.1%	148.00美元	1365 .50美元	美元1506 .72点
2022年(截至9月)	6.6%	158.28美元	567.94美元	715.38美元

如你所见，15.5%的平均回报率大部分来自2021年。就像之前提到的，不要期望每年都有这样的表现。

但由于我在长期增长计划中，还不清楚在未来几年内，当更多项目成熟时，我能看到多少升值。

当然，有些年份的回报率较低，你本可以赚更多的钱其他投资．但总体而言，我认为3.5年15.5%的回报率已经相当不错了。

最重要的是，Fundrise一直有正回报(不像公共REITs那样我们稍后再讲)．

费用

Fundrise收取1%的管理费，具体如下:

• 0.85%年度资产管理费(计入项目运营成本)

• 0.15%年费(在某些情况下可获豁免)

这个价格很有竞争力。然而，Fundrise的一些潜在成本并不透明。继续往下读，了解更多。

隐藏的费用

• 融资费用: Fundrise购买新资产时收取0-2%的收购费。

• 提前赎回费:在投资后五年内赎回股票，须扣除1%。(前90天不收费。)

• 自主IRA费用:千禧信托公司每年125美元的资产费

如果你正在寻找免费的替代品，那就去看看吧Groundfloor．该公司每月提供股息，没有每月管理费。

如何取钱

Fundrise投资应该是长期的——通常是五年或更长时间。它的ereit不是公开交易的(不像传统的REITs)，所以你不能随时出售你的股票和提取资金。

如果你打算投资Fundrise，这是要记住的事情。

但它确实有救赎计划每年出售股票四次(在每个季度末)。提前赎回是这样的:

• 基金崛起旗舰基金及收益基金:0%罚款
  
• 筹集电子表格及电子基金:如在5年内赎回，罚款1%

如果你想提款，这个赎回计划给了投资者一些灵活性(有一些限制)。当你赎回时，你持有时间最长的股票将首先被清算。

快捷方式:使用Fundrise，五年后你可以赎回你的股票，而无需支付任何费用。如果你不介意暂时把钱绑起来，打开一个初始投资组合只要10美元。

融资利与弊

优点:

• 无收入或认证要求
  
• 开始只需10美元
  
• 90天内退款承诺
  
• 美国各地的房产投资组合
  
• 季度股息分配
  
• 完全被动投资
  
• 个人退休账户
  
• 参见募资交易>>

缺点:

• 非流动性投资(通常为5年或更长时间)
  
• 未来业绩和收益未知
  
• 纳税义务——收入的定期所得税
  
• 费用缺乏透明度

继续往下读，了解更多。

如何开始

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感兴趣吗?准备开始了吗?遵循这些简单的步骤，开始通过Fundrise投资房地产。

1.访问的网站．查看特别优惠并输入您的电子邮件地址。

2.选择一个计划
首先，你要选择你想要的帐户级别(初级、核心或高级)。阅读更多关于这三个选择的内容下面．

你应该选择哪种计划?这取决于你要投资多少。以下是我们为您选择的最低余额。

3.报名
这个过程需要10分钟，并且需要一些个人信息，比如你的姓名、地址、电话号码和社会保险号。

4.为您的帐户提供资金
您可以将支票账户与Fundrise账户连接起来，或者设置电汇。你的账户可能需要几天的时间来筹集资金开始投资．

5.赚钱
投资者每季度获得股息，在投资结束时出售房产时获得股息。(详情见下文。)

Fundrise安全吗?

Fundrise使用银行级别的安全性来保护您的个人信息安全。这包括2因素身份验证、AES位对称密钥加密和传输层安全(TLS)。

募资基金的投资组合是由香港证监会监管的合格产品组成证券交易委员会(SEC)．他们必须遵守严格的报告要求。所以你会得到和上市公司一样的透明度。

但所有的投资都有一定的风险。Fundrise自成立以来一直做得很好，但不能保证它会继续这样做。Fundrise在英国商业改善局(BBB)拥有A+评级。BBB评级是基于客户投诉以及企业可能与客户互动的方式。^[3]

参见当前报价>>

帐户类型

Fundrise支持以下账户:

• 个人应税帐户

• 联合帐户

• 某些实体账户(信托、有限责任公司、有限合伙企业、C类公司和S类公司)

• 传统或罗斯个人退休账户(通过千禧信托公司)

投资组合选择

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投资者有五个账户级别。每种投资组合根据你的目标，以不同的方式分散你的资金。选择一个最适合你需要的。

初始投资组合(最低10美元)
您将被投资于Fundrise的旗舰基金。该基金在美国各地拥有价值超过2.5亿美元的房地产资产。

基本投资组合(最低1,000美元)
这个选项也可以让你投资个人退休账户。你还可以参与Fundrise的iPO。

核心计划(最低$5,000)
这可以让你定制你的投资组合，以更好地满足你的目标。选择一个最适合你的财务目标的。

1. 补充收入:这集中于产生现金流(收取租金或利息)的房产。你将获得更多的股息。

2. 平衡的投资:这种方法创造了一个更平衡的收入和增长属性的组合。你通过分红和增值来赚钱。

3. 长期增长:这主要是指那些预计会升值的房产。你现在获得的股息会减少，但从长期来看，潜在的回报可能是最高的。

高级投资组合(最低10,000美元)
该层组合提供了附加计划的访问。这是一个可选的附加组件，它将你投资组合的一部分分配给更复杂的策略，以获得更高的潜在回报。

高级投资组合(最低100,000美元)
这个选项是为合格投资者提供的。你可以接触到私募股权基金。这些专门的产品定期可用。你还可以优先接触投资团队。

基金如何选择项目?

Fundrise审查了数千个房地产投资交易，只选择前2%的项目。流程如下:

1. 房地产公司向Fundrise提交项目。

2. Fundrise会进行基本的筛选，以确保符合公司标准。

3. 项目要经过严格的承销流程，包括(但不限于):
   
   • 信用和背景调查
     
   • 经验和业绩记录检查
     
   • Fundrise团队成员现场参观
     
   • 深入的进度和预算分析
     
   • 市场分析(供求、人口统计等)
     
   • 销售/再融资压力测试

4. 如果项目通过，Fundrise就会批准并收购。

Fundrise对每个项目的评级范围从A1至E3．这是对项目风险的评估，E3是风险最高的。例如，一个评级为D的项目将比评级为B的项目承担更多的风险，但也有可能获得更大的回报。

募资平台及特点

这里更详细地介绍了Fundrise平台的工作原理及其一些功能。

当您登录到您的Fundrise帐户时，您将看到您的仪表板与您的:

• 收益总结:显示你获得了多少股息和增值，以及多少顾问费。
  
• 增长图表。
  
• 新闻动态宣布最近收购或完成的项目。

下面的例子是一个长期增长投资组合。

您可以点击进入“投资组合”选项卡查看您的投资详情。

在这个组合中，有超过160个活跃的项目。您可以点击进入每一个，以查看更多详细信息，如预计年回报率，总规模，位置，时间表更新和市场分析。

这个投资组合包括公寓楼和商业地产。投资包括新建筑、翻新和稳定公寓。

您还将获得每个eREIT及其价值的投资组合的完整分解。

在你的“业绩”标签中，你可以看到你的个人回报信息。

Fundrise应用

Fundrise的手机应用程序被评为4.8颗星苹果应用商店4.1星谷歌玩．

该应用程序是桌面网站的好伙伴。您可以:

• Touch ID登录(有PIN码备份)
  
• 注册Fundrise吧
  
• 查看投资组合仪表板
  
• 添加基金
  
• 参见交易历史记录
  
• 查看活动项目
  
• 请参阅每个eREIT的性能明细
  
• 获取项目更新和照片

比较起来如何

看看Fundrise如何与其他竞争对手竞争房地产众筹平台．

Fundrise vs传统REIT(如Vanguard REIT)
Fundrise的eREIT和标准的房地产投资信托有一个主要区别——流动性。

传统的REIT是在公开市场上交易的。这意味着投资者可以在股市开盘的任何时候出售股票。Fundrise的eREIT没有公开交易。你只能在Fundrise平台上购买。因此，这需要长期投资。

至于回报，让我们看看它与流行的股票相比如何先锋房地产ETF - VNQ．VNQ在2021年的回报率达到了惊人的40.33%，而Fundrise的回报率为22.99%。2019年，该基金的回报率为28.89%，而Fundrise的回报率为9.16%。

然而，VNQ在2018年和2020年都出现了负回报(分别为-5.97%和-4.64%)。而Fundrise这两年的回报率分别为8.81%和7.31%。

尽管VNQ在某些年份有更强的回报，但Fundrise每年都有更稳定的正回报。

Fundrise vs Groundfloor
Groundfloor是一个很好的选择，如果你正在寻找短期房地产投资。这些项目只持续6到18个月。

就像Fundrise一样，最低起步费用只有10美元。没有收入要求。

一楼的工作方式略有不同。你不是在投资股票，而是把钱借给借款人，用于快速修复和翻转住房项目。当房子重新装修并出售时，你将收回投资(连同利息)。

到目前为止，平均回报率为10.5%．^[4]每笔贷款都有固定的利率和预期期限，所以你事先就知道会发生什么。

你可以选择你自己的贷款，或者你甚至可以设置自动投资，Groundfloor将根据你创建的投资组合档案为你投资。

	Fundrise	GROUNDFLOOR
	特殊报价 获得10美元奖金当你投资房地产与10+ - 了解更多	特殊报价 用10美元投资房地产 了解更多
	优点和特点
年费	1%管理费	0美元
最低存款	10美元	10美元
电话支持	没有	是的
实时聊天支持	没有	是的
电子邮件支持	是的	是的
股息	选择季度支付或汽车再投资	每月
投资周期	5 +年	6至18个月
投资类型	商业，单一家庭，工业	短期房地产贷款
财富的需求	没有一个	没有一个
	当你投资10美元以上的房地产时，获得10美元的奖金 用10美元以上投资房地产 用10美元以上投资房地产	用10美元投资房地产 短期高收益投资 投资组合多样化
	条款适用。 提供通知	条款适用。 发行说明书
基础:投资有风险，可能会损失价值。不是要约或邀请购买证券。在作出投资决定前，请参阅发行通函及相关的SEC文件。

Fundrise vs Crowdstreet
Crowdstreet是国内最大的商业地产市场之一。这个平台只对认可的投资者开放(不像Fundrise，对所有人开放)。

他们专注于高质量的商业房地产交易。你可以选择自己的交易，也可以投资一个包含多个项目的基金。大多数交易的最低投资额为2.5万美元。

Crowdstreet因其令人印象深刻的回报而大受欢迎。自2014年以来，它的平均年化内部收益率非常强劲17.5%．^［5］

	Fundrise	CrowdStreet
	特殊报价 获得10美元奖金当你投资房地产与10+ - 了解更多	特殊报价 投资私募股权房地产- 了解更多
	优点和特点
年费	1%管理费	0美元平台费;赞助费用因每笔交易而异
最低存款	10美元	25000美元
电话支持	没有	没有
实时聊天支持	没有	没有
电子邮件支持	是的	是的
股息	选择季度支付或汽车再投资	一些房产每月或每季度都会产生股息
投资周期	5 +年	3.- 10年
投资类型	商业，单一家庭，工业	商业，多户家庭，工业，土地
财富的需求	没有一个	仅限合格投资者
	当你投资10美元以上的房地产时，获得10美元的奖金 用10美元以上投资房地产 用10美元以上投资房地产	投资私募股权房地产
	条款适用。 提供通知

Fundrise vs Yieldstreet
Yieldstreet是一个另类投资的平台。除了房地产，你还可以投资其他资产，比如艺术品、豪华汽车租赁和诉讼融资。

未经认证的投资者可以投资Yieldstreet的Prism基金。这是许多不同的另类资产的集合。这是一种简单的方法，只要一项投资就能得到所有东西。

如果你通过了认证，你可以选择自己的个人课程。他们的最低起价通常是1万美元。Yieldstreet投资的平均内部收益率为9.61%。^[6]

	Fundrise	Yieldstreet
	特殊报价 获得10美元奖金当你投资房地产与10+ - 了解更多	特殊报价 〇网上另类投资 了解更多
	优点和特点
年费	1%管理费	1.5%“棱镜基金”的管理费;个别投资产品的费用不同(通常为1-2%)
最低存款	10美元	2500美元棱镜基金最低限额;个人投资产品的起价通常为1万美元
电话支持	没有	是的
实时聊天支持	没有	没有
电子邮件支持	是的	是的
股息	选择季度支付或汽车再投资	棱镜基金按季度分红;可以选择自动投资或现金支付
投资周期	5 +年	5棱镜基金(Prism Fund)的年限(每季度有机会进行清算);因人而异
投资类型	商业，单一家庭，工业	住宅及商业地产、跑车租赁、艺术品融资、船舶拆解、供应链融资、诉讼融资
财富的需求	没有一个	棱镜基金(Prism Fund)没有收到捐款;个人投资产品必须是合格投资者
	当你投资10美元以上的房地产时，获得10美元的奖金 用10美元以上投资房地产 用10美元以上投资房地产	网上另类投资 Yieldstreet Prism基金 房地产投资
	条款适用。 提供通知

专家怎么说

初学者可以用很少的钱开始投资房地产。看看这是不是个好主意。

作为我们房地产投资系列的一部分被动收入， CreditDonkey邀请了一组行业专家来回答我们读者最迫切的一些问题:

• 房地产众筹是安全还是有风险的投资?
  
• 新手投资房地产的最佳方式是什么?

以下是他们的回答:

底线

一般来说，投资房地产需要大量资金。 Fundrise让任何人都有机会以低成本进入房地产投资的世界，而不承担很大的风险。这也是一种简单的投资方式，因为它是完全被动的。

因为这是一项长期投资，所以你应该仔细考虑这项投资。你能把未来五年的钱存起来吗?请记住，在此之前，您可能无法访问它。

如果你愿意把你的钱绑起来，从小规模开始，通过Fundrise投资房地产可能是值得的。

下一个步骤:查看投资组合计划、条款和详细信息

参考文献